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이전부터 규제지역으로 묶여있던 강남권(강남·서초·송파구)과 용산구는 영향이 덜할 수 있겠지만, 규제지역 전체적으로는 현금 부자만 청약이 유리해지며 대출 의존도가 높을 수밖에 없는 서민으로서는 청약 부담이 더욱 커지기 때문이다.



'얼죽신' 현상으로 뜨거웠던 분양시장이 잇단 부동산 대책에 따라 차갑게 식을 가능성이 높다는 지적이 나오고 있다. 사진은 남산에서 본 서울 아파트 전경. [사진=연합뉴스]
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24일 부동산R114에 따르면 올해 들어 지난 21일까지 서울의 전체 아파트 청약 경쟁률은 134.01대 1이었다. 지난해 102.54대 1보다 크게 높아졌다.
서울 아파트 청약 경쟁률은 지난 2020년 89.86대 1에서 2021년 164.13대 1로 치솟았다. 2022년에는 10.87대 국민주택기금 전세대출 1 수준으로 급격히 떨어졌다가 2023년(60.87대1)부터 올해까지 매년 우상향 중이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "청약경쟁률이 50 대1을 넘으면 과열 시장으로 판단한다"면서 분양시장이 한동안 과열됐다는 점을 분명히 했다.



서울 아파트 청약경 남자텔레마케터 쟁률 추이 [표=이효정 기자 ]


하지만 10·15대책은 분양 시장을 냉각시킬 소재로 작용할 전망이다. 정부는 서울과 수도권 12개 지역을 규제지역으로 묶었다. 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(토허구역)까지 '3중 규제'다.
이에 실거주 의무가 강화되고 전매제한은 3년으로 편의점 즉석복권 늘어난다. 대책 실행 이전에 분양권을 소유한 당첨자 및 분양권 매수자는 1회에 한해서만 전매가 허용된다. 청약 자격은 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급하고, 추첨제 물량은 줄어든다. 비규제지역에서는 없던 재당첨 기한도 최대 10년간 적용된다.
동시에 주택가격에 따라 대출 한도가 차등 적용되면서 청약 당첨자의 자금 조달도 어려워진다. 1 삼성카드대환대출 5억원 이상 주택은 주택담보대출 한도가 종전 6억원에서 4억원으로 줄어든다. 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 줄어든다.
규제지역에서는 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한돼 비규제지역(70%)보다 크게 낮아진다.
앞서 6·27 대책으로 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 금지한데다 이번 대책으로 신용대출 1억원 초과 차주는 1년간 규제지역 내에 주택 구입도 제한된다.
분양가는 나날이 높아지는데 이젠 막상 당첨돼도 청약자들의 자금마련 부담은 더욱 커질 수밖에 없어 청약 경쟁률을 저하시키는 결과를 가져올 것이란 관측이 나온다.
박지민 월용청약연구소 대표는 "기존의 강남권과 용산구 4개구 외에 신규로 지정된 규제지역에서는 세대원 청약이 안돼 청약자 수가 절반으로 줄어들 수 있다"며 "1주택자들도 청약 당첨의 기회가 없다 보니 해당 수요도 줄고 자체적으로 청약을 포기하는 수요에 더해 전매제한 3년으로 투자 수요도 줄어들기 때문"이라고 내다봤다.
박 대표는 "기존에 전매 가능했던 분양권은 1회에 한해 매도 가능한데 이 또한 대출 규제로 인해 현금을 보유한 매수자 위주로 흘러가야 하는 상황"이라며 "15억원 초과 25억원 이하 가격대 분양권 수요는 대출 규제 때문에 종전보다 줄어들 수 있다"고 판단했다.
다만 청약 경쟁률 하락 폭은 조금 더 지켜봐야 한다는 조심스러운 진단도 있다. 윤 랩장은 "조건부 전세대출 제한은 사실상 6·27대책부터 적용돼 왔다"며 "이번 대책으로 1주택자들의 청약 수요와 투자 수요가 줄어든다고 해도 과열 양상을 보이고 있는 서울 분양시장은 실수요자만으로도 충분한 상황이기 때문에 전체 청약 경쟁률은 떨어지겠지만, (과거 수준으로) 크게 떨어지지는 않을 수 있다"고 말했다.
6·27 대책 발표 이후인 지난 8월 서울 송파구에 공급된 '잠실르엘(미성·크로바아파트 재건축)'에서 1순위 평균 청약 경쟁률이 631대 1을 기록한 것을 사례로 들었다.
다만 높아지는 분양가 속에 각종 규제가 더해지면서 '현금 부자'가 청약에 유리한 구조는 가속화할 것이란 평가가 나온다.
일례로 내달 분양을 앞둔 서울 서초구 반포동의 '래미안 트리니원(반포주공1단지 3주구 재건축)'도 분양가에 따라 향후 대출 한도가 크게 줄어들게 된다. 이 단지의 3.3㎡당 분양가는 8484만원으로 전용면적 59㎡가 21억2100만원 선, 전용 84㎡가 28억8400만원 선으로 예상된다. 이에 주택형에 따라 대출 한도가 차등 적용된다.
그럼에도 강남권에선 이번 대책으로 인한 영향이 덜할 수 있다는 지적도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남의 분양 단지들은 정비사업으로 추진되는 경우가 많아 일반 분양 물량이 적은 편이다 보니 큰 영향이 없을 것으로 보인다"며 "이번에 새로 규제지역으로 지정된 지역들의 분양에는 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
/이효정 기자(hyoj@inews24.com)